不動産投資の始め方・失敗しない物件の選び方【ネット物件で完全解説】

不動産投資の始め方を知りたい方へ

不動産投資に興味あるけど、始め方が分からない。

でも、失敗はしたくない。

具体的な不動産投資の始め方を解説します。

ネット物件の見る方法は、このページで全て理解できます。

動画でも解説しています。（4つあります）

本記事では、以下の内容を解説します。

⒈不動産投資の始め方①【全体的な流れ】

不動産投資の流れ

不動産投資の基本的な流れは、以下になります。

①～⑥の繰り返し

※売却をする場合もある。

これで収入が、積み重なっていくイメージです。

ペースは人それぞれですが、早い人で2,、3年で手取り家賃収入が1000万円になる人もいます。

手取り家賃収入（経費、返済を引いた）に事を、

「キャッシュフロー」と言います。

最初に知っておく3つのポイント

不動産投資を始める時に知っておきたいポイントが以下の3つです。

建物

建物の種類は大きく3つあります。

何が違うのかと言うと「強度」と「サイズ」です。

建物の例

強度が強い方が物件の価格も上がります。

どれが良い悪いはありませんが、価格が高くなると購入の難易度も上がります。

築年数が新しいほど高く、古くなると安くなります。

立地

不動産が存在する場所のこと指します。

「立地が良い」と言うのは、物件の近くに駅やスーパー、病院がある住環境に便利な所を言います。

不動産投資は、「立地」が良いと運営がしやすくなります。

でも、その分価格が高くなるので注意が必要です。

評価額（積算評価、収益面）

売っている物件の価格が「売値＞評価額」がほとんどです。

「売値＝評価額」または、「売値＜評価額」になれば、安い物件という評価になります。

あと、お金を借りる時、担保としてどのくらい評価するのか？も見ます。

金融機関によって見方が違うので、おおよそで見る程度です。

細かな部分は、また別の記事で書きます。

⒉不動産投資の始め方①【具体的な進め方】

不動産投資のポータルサイトで物件を探す

不動産投資を始めた時は、基本的に知り合い、紹介する人はいないので、インターネットの売り物件サイトで探します。

いつも利用している売り物件サイトは、こちらです。

因みに「何で複数のサイトを見るのか？」と言うと、サイトによって掲載している物件、掲載していない物件がまばらにあるからです。

因みに僕が持っている物件の4棟はネットで見つけて買いました。

エリアを決める

楽待というサイトを見ながら解説します。

基本的にエリアが広範囲の方が、良い物件を見つける確率が上がります。

ただ、現地には必ず行った方がいいので普通のサラリーマンだと、

土日だけしか使えない事もあるので自分が行けるエリアに絞って見て行きます。

条件を決める

ここでは、建物種別（一棟、戸建、マンション）だけ決めておきます。

細かな部分を設定してしまうといい物件を見落としてしまうので、全部見る方がいいでしょう。

新着物件の表示の期間を選択します。

「指定なし」にするとエリアにもよりますが多く表示されるので、まずは「1週間以内」から見てみます。

そこから毎日見ていくのであれば、そんなに頻繁に物件は出て来ないので「3日以内」で見ていきます。

「1日以内」にすると見逃してしまう可能性があるので「3日以内」を選択します。

ネット売り物件の見るポイント

売り物件の一覧が表示されました。僕の場合は、安い順から見ていきます。

全て細かく見ていくと時間がかかるので、以下の項目を①から順に見ていきます。

自分の条件に該当しなければ、外していくという流れになります。

例）

設定した条件「利回り15%以上」

価格

自分が買えそうな金額まで見ていきます。

買う人にもよりますが、始めたばかりの人は、少額の2,000万円くらいまでがいいでしょう。

理由は、資金も少なかったり、借入れも実績がない為、高い物件はハードルが高いです。

利回り

決まりはないですが、僕の条件として「高利回り（15%以上）」にしています。

なぜかと言うと、収益性を上げて、次の物件を買う資金を早く貯めるためです。

なので、「利回り12%」くらいから見ていきます。

理由は、値引き出来れば「利回り15％」になる可能性があります。

ここで注意して貰いたいのが、この利回りは、不動産屋さんが想定して付けた数字なのであまり当てにしない方が良いです。

正確な利回りの出し方はこちらの記事に書いてます。

不動産投資の利回りとは？【分かりやすく解説】

想定年間収入

該当物件をクリックして、詳細を見ていきます。

そうすると「想定家賃収入」の金額が表示されています。

こちらも注意して貰いたいのが、この金額は不動産屋さんが想定して付けた数字なのであまり当てにしない方が良いです。

広さ（部屋数、間取り）

詳細欄の下の方にいき、「建物の広さ」と「部屋数、間取り」を見ていきます。

最初に「1部屋あたりの広さ」を見ます。理由は、物件によって同じ間取りでも広さが違って家賃も変わる可能性があるので、念の為に見ておきます。

216.84m2÷16戸＝1部屋あたりの広さ13.55m2

普通のワンルームだと20m2くらいなので、恐らくロフトを入れて20m2近くなるのかも知れませんが狭い部屋だと分かります。

大体の間取りの広さは、以下の通りです。

最初は、相場が分からないので物件近くの不動産屋さんに「この広さと間取りで家賃がいくらか？」を聞くと大体分かります。

場所

次に場所（立地）の利便性を見ます。所在地住所の下の地図を開きます。

画像の右下の200mで大体の距離を出せます。

地図を見る限りでは、物件から「スーパー」や「駅」が1kmですが歩くと1.5km以上ありそうです。

徒歩だと20分近く掛かるので、あまり利便性は良くありません。（80mで徒歩1分ほど）

坂道だったりすると、さらにマイナス要素になります。

ただ、「利便性が悪い＝入居者が付かない」では、ないので物件近くの不動産屋さんに聞いてみる方が確実です。

評価額を出してみる

不動産の適正な価格は、以下の評価方である程度分かります。

この評価法は、あくまで大体の評価額を出す方法です。

こちらまた別記事で書きます。

その他、項目の解説

すべての物件の全項目を見ていくと、かなり時間が浪費してしまいます。

購入を検討できるという物件だけ、その他に項目を見ていきます。

こちらは、簡単に説明します。

１.建物構造

木造、鉄骨、RCなどがあります。

２.階数

建物の階数を表示しています。

３.築年月

新築された年月と築年数が表示してます。

４.駐車場

駐車場があれば「有り」と「台数」が表示されています。

５.土地面積

土地の面積が表示しています。

６.土地の権利

名義人であれば「所有権」、借りているのであれば「借地」と表示されています。

７.私道負担面積

土地に含まれている私道の部分。

８.地目

土地の使用目的のこと。住居を建てるのであれば「宅地」になります。

９.都市計画区域

行政がどのような街にしていくかの計画表示です。

市街化区域は、問題ありません。

１０.用途地域

住宅地にカラオケ屋というような、地域にふさわしくない建物を

建てれないようにするように定められています。

１１.建ぺい率

敷地内に何パーセントの割合で建物が建てれるかを表示しています。

１２.容積率

建物の室内をどれぐらいの広さまで建てれるかを表示しています。

例えば、容積率÷建ぺい率＝建てれる階数が分かります。

１３.国土法届出

これは建築時に必要であれば届出をします。こちらは必要ありません。

１４.接道状況

物件に面している道路幅の方角と道路幅を表示しています。

これで建築できる大きさが変わってきます。

１５.状況

1部屋でも賃貸で借りていれば「賃貸中」、全て空いていれば「空室」になります。

１６.引き渡し

いつ名義を変えれるかの事です。売主と相談するという事になります。

１７.更新日

サイトに掲載した日の事です。3年前に掲載していた物件も

新着物件で載るので、あまり当ていしない方がいいでしょう。

１８.取引態様

大きく分けて「一般媒介」、「専任媒介」、「売主」があります。

一般媒介は、売主側、買主側に仲介業者が付きます。人数が多い分、連絡のスピードが遅いです。

専任媒介は、仲介業者が1つです。連絡も取りやすいですし、手数料も多くもらえるので、理想はこちらになります。

売主は、取り扱っている業者が売主になっています。ただ、不動産屋さんなので値引きは、難しいと思います。

まとめ

いかがだったでしょうか？

初心者の人は、まず不動産投資の始め方で時間が掛かります。

まずは、少ない労力でやってみて物件のチェックをしてみましょう。

動画でも解説しています。（4つあります）