不動産投資でリフォームをするポイント【分かりやすく解説】

不動産投資で初めてリフォームするけど、どこを直していいのか分からない..

でもプロの知識は、全く必要ありません。

ボロ家から20戸以上リフォームして満室して来た方法を分かりやすく解説します。

動画でも解説しています。

本記事では、以下の内容を解説します。

不動産投資のリフォームとは？

不動産投資のリフォームとは、物件の購入した時や入居者さんが退去した後に、部屋をに綺麗することです。

入居募集で内覧の時や入居して長く住んでもらうには、リフォームは必要になってきます。

リフォームは、自分でやったり、内装業者さんにお願いしたりする方法があります。

不動産投資のリフォームはどこをするの？

不動産投資のリフォームは、基本的に以下の2つのことをいいます。

・外装リフォーム

・内装リフォーム

外装リフォーム

外装リフォームは、以下のことをいいます。

建物を長持ちさせる為や入居募集時に外観を良くさせる為に行います。

足場をかけたり高所作業になる為、内装リフォームに比べ費用は割高になります。

内装リフォーム

内装リフォームは、以下の建物内のリフォームの事をいいます。

このように部屋を住みやすい状態にする為にリフォームをします。

外装リフォームより費用は安いですが入居、退去毎にする為、リフォーム頻度は高いです。

不動産投資でリフォームをするポイント

不動産投資でのリフォームは、経営として行う為、どこまでやるか予算なども決めておかないといけません。

自宅のようにこだわってしまうと採算が合わなくなります。

不動産投資でのリフォームは、以下の事に気を付ければ失敗する事はありません。

全てリフォームはしない

「綺麗にフルリフォームしないと入居者さんが入らないのでは？」と思ってしまいますが、その必要はありません。

確かに綺麗にリフォームすれば、入居募集には有利になります。

ただ、お金を掛けたから家賃を上げれるという事では全くありません。

入居者さんは、「綺麗＜低家賃」のユーザーが圧倒的に多いです。

今回の記事では、「コストを抑えて早く入居を付ける方法」を解説します。

クレームになりそうな所は必ずやる

クレームになりそうな所は、必ず直しておきます。

入居中にクレームがあると、入居者さんやリフォーム業者さんのスケジューリングや荷物が有れば移動しないといけないと言う手間が掛かります。

最悪の場合、退去される可能性も有ります。

先に直しておくべき箇所は、以下の2つです。

実際に運営してみて多かったクレームです。

生活で常に使うものであり、悪ければすぐに支障が出てしまう部分です。

床は、歩いてみて凹んでいたりしたら「張替え」もしくは「上貼り」をします。

水道管は、元栓を開けてメーターを見てみます。もし、回っていたら水道管の目視、音でチェックします。漏れていたらすぐに修復します。

不動産投資でリフォームするポイント【内見編】

不動産を買う前に内見でリフォームする場所や費用は分かります。

そのチェックポイントを解説します。

基本は、「床」と「壁」

リフォームの基本は、「床」と「壁」です。

床の凹みは、クレームが起きやすいですので必ず直します。

ポイントは、歩いてみて「凹み」、「音」を診ます。問題があれば部屋全部を直した方がいいでしょう。

壁に関しては、予算内で出来るのであれば綺麗にします。難しければ家賃を下げると言う調整も可能です。

この2つを綺麗にしておくだけでも入居募集に有利になります。

水を出してみる

水道管の水漏れを診ます。

これもクレーム対象になるので直しておきます。

チェック方法は、玄関外にある「止水栓」を開けます（空室の場合は、大体閉めてます）。

外にある水道管の水漏れをチェックします。あとは、水回り付近を見て、水漏れ、音を診ます。

問題があれば必ず直しましょう。

リフォーム見積りを貰おう

リフォーム屋さんに気になる箇所の見積りを貰います。

不動産を買う費用は、「物件価格＋リフォーム代」なので金額をハッキリ出しておきます。

売主次第ですが、可能であれば見積り額を理由に値引き交渉も出来ます。

見積りを貰う方法ですが3つあります。

複数見積りを貰って、1番安いところに依頼しましょう。

不動産投資でリフォームするポイント【依頼編】

リフォーム業者さんが見つかれば依頼をします。

不動産屋さんより長く付き合う場合がありますので気の合う業者さんを選ぶのがポイントになります。

そのポイントを解説します。

質より安さと早さを重視

賃貸する場合は、あまり質は関係がありません。

退去の度にリフォームをするので、そこまで長く入居する事は想定していません。

賃貸物件に住む入居者さんは、リフォームの出来とかは見ないですし、それに関してのクレームも来た事は1度も有りません。

1番のポイントは、安さとスピードです。

見積りを取って安くて、早く施工してくれるところに依頼しましょう。

打ち合わせ（立会い）

リフォーム屋さんと立会って施工する箇所の打ち合わせをします。

慣れていれば電話、メールでも大丈夫ですが、お互い立ち会って話した方が聞き間違いがありません。

こういった用紙などにリフォーム箇所をまとめておくと伝え漏れがありません。

今はLINEなどで写真で送っても十分伝わるので、時間がない方にはオススメです。

見積り価格の相場

リフォーム価格の相場をある程度知っておきましょう。

費用は、業者さんによって価格が違ってきます。

以下は、リフォーム価格の大体の相場です。
（※地域によって相場が異なる場合があります）

【リフォーム1部屋あたり（6畳）】

【水回り（全交換）】

施工

見積もり価格に納得すれば、業者さんに依頼をします。

リフォームのタイミングは、交渉によりますが物件を買う前でも出来ます。早くリフォームをかけた方が空室期間を短く出来ます。

物件を管理している不動産屋さんがいれば、そのままお願いしてオッケーです。

もし居なければ、玄関付近にキーボックスを設置しておきます。

これが有ると、いつでも出入りができ、業者さんのいいタイミングで施工してもらえるので早くリフォームが終わります。

まとめ

不動産投資のリフォームは、最低限「住める状態」にする事です。

これは、人にもよりますが、こだわってする必要はありません。

それよりも「安く」、「早く」直す事で収益を最大限に引き出せます。

どの物件も部屋の構造は、同じなので慣れてくればメールや電話などでも依頼ができます。

動画でも解説しています。

不動産投資の音声講座もやっています。