不動産投資の入居者募集と空室にならない方法【分かりやすく解説】

不動産投資で入居者は、どうやって募集するのか？

空室にならない為に気を付けるポイントはあるのか？

現在、僕が持っている物件24室は、全て満室になっています。

それまでに上手くいった方法や失敗した事を分かりやすく解説します。

動画でも解説しています。

不動産投資の入居者募集の方法とは？

不動産投資は、基本的に家賃収入で収益を上げます。部屋が空いていた場合は、家賃は入りません。

その為には、オーナーが自ら動いて入居者さんを募集しなくてはいけません。

入居者募集には、以下2つの方法があります。

基本的には、不動産屋さんから入居者さんを探して貰うのが一般的です。

不動産は、昔から入居者付けの仕組みが整っているので、こちらを利用しない手はありません。

不動産投資の入居者募集のやり方は？

以下の2つの方法から解説します。

両方ともメリット、デメリットもあります。

管理会社に依頼する

所有している物件の管理を不動産屋さんに依頼する事が出来ます。

管理料（家賃の5%～）を支払い、入居者さんからの家賃回収業務、クレーム対応、リフォーム依頼などを請け負って貰えます。

部屋に空きがあれば入居募集もして貰えます。

依頼する場合は、電話一本でする事が出来ます。

メリット

ほぼ全ての業務をして貰えるので労働負担が掛かりません。

デメリット

管理費、リフォーム依頼など全てに手数料が掛かります。

管理会社によっては、自社の入居者募集以外NGだったりするので、集客に弱いところだと空室のリスクが有ります。

自分で不動産屋さんを回る

物件を所有しているオーナーが自分で不動産屋さんに回り入居者募集を依頼します。

メリット

オーナー自ら回るので物件を覚えて貰いやすい。仲介業者は、手数料がオーナー、入居者と両方入るので優先して募集をして貰える。

デメリット

1つずつ店舗を回る労働コストと時間コストが掛かる。

敷金と礼金は、どうやって決める？

入居者募集をする際に、敷金と礼金を決めておかないといけません。

こちらは、オーナー自信で決める事ができます。

敷金、礼金の決め方は、自分の物件と他の物件でどれぐらい取っているか調べます。

インターネットで類似物件を探して、同じ条件で揃えましょう。

例）

敷金2ヶ月、礼金1ヶ月

分からない場合は、入居者募集する不動産屋さんに聞けば、ある程度は把握できます。

入居者募集に効果がある3つ方法

入居者募集をする際、以下の3つの方法をやると効果があります。

実際に試して1ヶ月以内に埋まる物件が多く有りました。

こちらを順に説明します。

自分で部屋の写真を撮る

オーナーが自分で部屋の写真を撮ります。

今の時代は、ネットから賃貸物件を探す人がほとんどです。

写真1つで成約率も大きく変わります。

入居者募集をする不動産屋さんも撮影をして貰えますが、

暗かったり狭く写ったりする場合があるので自分でやる方が良い部分をアピール出来ます。

これを使う事によって「明るく、広く」撮る事が出来ます。

費用は、中古で安くて5,6万円ほどで購入出来ます。

マイソクを作成する

マイソクとは、簡単なチラシの事です。

物件のアピールポイントなどが直ぐに伝わるのと、不動産屋さんを回る時間を節約する事が出来ます。

マイソク

ネットに掲載してもらう

今の時代は、ネットから賃貸物件を探す人が多くいます。

SUUMOやhomesというサイトが有名です。

このサイトは、不動産業者しか掲載が出来ない為、依頼しないといけません。

入居者が付いた時に発生する費用

入居者募集を依頼して成約が付いた場合には以下の費用が発生します。

広告費（仲介手数料）

こちはの費用は、家賃の1ヶ月分が殆どです。入居者の募集依頼する際に広告費は、いくらかを伝えます。

入居後に注意する事

入居後に注意すべき事が有ります。

それは、入居者から「部屋の不具合がある」というクレームがあったりします。内覧の時には気付かなかった所が住んでみたら気になるという部分です。

その為、掛かる費用も余裕を持ち、直ぐに対応をした方が長く住んで貰えます。

空室にならない為のポイント

入居者さんに長く住んで貰うには、クレームがあった場合、直ぐに対応する事です。

エアコンが壊れて、修理費に躊躇して安いエアコンを探して入居者さんを待たせてしまっては退去に繋がる可能性が有ります。

費用とスピードのバランスを見て直ぐに対応をする事でを心掛けましょう。

どうしても入らない時の対処法

入居募集しても入らない時はあります。

以下の方法で改善できる場合があります。

敷金、礼金ゼロ

通常は、敷金、礼金を取りますが、ゼロにします。この効果は、諸費用を抑えたい人もターゲットに入るので、すぐに決まる可能性があります。

フリーレント

フリーレントとは、初めの家賃の何ヶ月分を無料にするというサービスです。こちらも初期費用を抑えたい人もターゲットに入るので、インパクト大です。

生活保護

生活保護受給者も入居OKにする方法です。

こちらのメリットは、住宅扶助をもらっているので滞納しにくいところです。役所から直接、入金してもらえることも可能です。

デメリットは、家賃が低くなる事です。地域によって変わりますが、地方では、単身の場合3万円くらいになります。

キックバック

キックバックとは、入居募集をお願いする担当者に直接、家賃1ヶ月分などを報酬として渡すことです。

メリットは、紹介してもらえる優先度が上がります。

デメリットは、費用がかかるのと、グレーな部分があるので自己責任になります。

まとめ

入居者募集は、時間を使うか、費用を使うかでやり方が変わってきます。

満室経営を目指す場合は、本記事の方法を、ぜひ試して貰いたいです。

動画でも解説しています。

不動産投資の音声講座もやっています。