確定申告って難しそう..
普段は、サラリーマンなので確定申告はやった事がない。不動産投資の経費は何があるのか？会社にバレない方法はあるのか？
確定申告を10年ほどやってきた僕が不動産投資の確定申告の方法を分かりやすく解説します。
動画でも解説してます。
目次
不動産投資の確定申告とは？
確定申告とは、副業や不動産などで所得があった場合に納税額を確定させて申告することです。
1月1日から12月31日の期間を計算して、申告期限の2月中旬から3月15日までに税務署に提出します。
不動産投資の確定申告の種類は？
確定申告は、大きく分けて2つ種類があります。
どちらも選べる事が出来ます。
・白色申告
・青色申告
こちらの2つは、メリットとデメリットがあります。
白色申告
白色申告は、書類作成など簡単に作成できる申告方法です。
メリット
1年間の収支を一括記載するだけなので簡単に提出が出来る。
デメリット
青色申告と比べて控除が少なく、赤字の繰越しも出来ないので納税額が多くなる。
青色申告
青色申告は、個人事業主として承認申請をする事で確定申告できる方法です。
メリット
特別控除（所得から控除）65万円を引けたり、赤字があれば3年繰越しが可能。白色申告と比べてお得な申告方法。
デメリット
複雑な帳簿作成など、事務処理が面倒。
青色申告を申請する方法
青色申告を申請する方法は、管轄の税務署に行き、以下2つを提出します。
・開業届
・青色申告承認申請書
不動産所得の場合は、物件を5棟か10室を持っていないと申請が出来ないようになっています。
5棟10室なくても青色申告をする方法
不動産投資を始めたばかりでも青色申告が可能な方法があります。
それは、他の事業で開業届けを出すことです。これて不動産所得と合わせて青色申告が出来ます。
例えば、ヤフオク転売などで開業届けを出すなどです。
ただ、基本的に申請した事業もやっておかないといけません。少しでも証拠を残しておけば大丈夫だと思います。
不動産投資の確定申告は所得額がいくらからするのか？
サラリーマンの場合、不動産投資は副業に入ります。
その場合は、所得（収入ー経費）が20万円を超えると確定申告をしないといけません。
不動産投資で確定申告しないとどうなるの？
確定申告しないと以下のペナルティを受ける場合があります。
・無申告加算税
・遅滞税
税務署は過去5年間さかのぼって調べる事が出来るので確定申告をしていないなどが分かれば税金の支払いを求められます。
不動産投資で確定申告のやり方は？
確定申告のやり方は、2つ方法があります。
・自分でする
・税理士にお願いする
自分でする
自分でする場合は、2つ方法があります。
・国税庁のホームページで作成
・会計ソフトを使う
国税庁のホームページで作成
国税庁のホームページに無料で使える確定申告作成コーナーというページがあります。
そちらに記載して、そのままe-tax（電子申告）が出来たプリントアウトする事も可能です。
会計ソフトを使う
会計ソフト使って確定申告書を作成します。
青色申告をする人は、ほぼ会計ソフトを使っています。
お金が動く度に「帳簿」を付けなくてはいけません。
その為には、「複式簿記」という知識が少し必要になってきますが、
今は会計ソフトも分かりやすくサポート対応もしてもらえます。
僕は、MFクラウドを使っています。
不動産投資の確定申告の内容は？
確定申告の内容は、以下の内容があります。以下は、主に使う用語です。
・確定申告書
・借方と貸方
・仕訳け
・勘定科目
・貸借対照表
・損益計算書
確定申告書
確定申告書は、6種類あります。所得の内容によって使用する用紙が変わります。
不動産所得の場合は、「確定申告書B」を使います。
借方と貸方
借方と貸方は、青色申告で帳簿を付ける時に知っておく用語です。
簡単に説明すると、借方（プラスで左）、貸方（マイナスで右）という風に金額が必ず一致していないといけません。
例）通帳から1万円を引き出した
借方：現金10,000 貸方：普通口座10,000
仕訳け
仕訳けとは、記帳する時に借方と貸方に分ける事です。
勘定科目
勘定科目とは、お金がどういう理由で動いたかが分かるように帳簿に記載するものです。
これは、予め用語を決められています。
例）
お金→現金
電車に乗った→旅費交通費
ノートを買った→消耗品費
もし、勘定科目が分からなければネットで「キーワード 勘定科目」で検索すれば分かります。
貸借対照表
貸借対照表とは、その人の資産状況が分かる内容になっています。
バランスシートとも言います。これを見ることによって資産と負債がどのくらいあるのかが分かります。
青色申告では、提出が必要です。
損益計算書
損益計算書は、売上げ、経費、利益などを見る表になっています。
経費は何があるのか？
経費とは、事業にかかった活動費を費用として計上します。上手く使えば節税に繋がります。
不動産投資で主に使える経費は以下になります。
・減価償却費
・旅費交通費
・備品消耗品費
・接待交際費
・租税公課
減価償却費
減価償却費とは、高額な費用を決められた年数に分けて計上する経費です。
何百万円もの費用を一括計上して利益を消されない為の防止策です。
不動産投資だと「建物」、「修繕費」などが減価償却費の対象になります。
建物であれば、法定耐用年数の残存年数に分けて計上します。
因みに土地は、経費にはなりません。
旅費交通費
旅費交通費とは、事業にかかった宿泊費、交通費、コインパーキングなどを費用として計上できるものです。
消耗品費
消耗品費とは、少額の備品（10万円未満）の費用のことです。
例えば、ノート、ペン、ガソリン代、プリンター用紙、10万円未満のパソコンなどがあります。
接待交際費
接待交際費とは、事業なかかった交際の費用です。例えば、打ち合わせで喫茶店の飲食代、取引先に渡すお菓子などがあります。
租税公課
租税公課は、事業にかかった納税のことです。不動産投資だと、印紙代、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、自動車税などがあります。
節税の方法
節税とは、経費などを使って納税する額を抑えることをいいます。
代表的な節税方法は、以下があります。
・備品を購入する
・青色申告特別控除65万円
・小規模企業共済
備品を購入する
備品とは、業務に必要な備え付けてある物です。
例えば、オフィスなどを持っていればパソコン、机・椅子、コピー複合機、電話機器などがあります。
こちらを経費として計上し節税を行います。
青色申告特別控除65万円
青色申告特別控除は、青色申告者に対しての控除特典です。
税務署に「開業届」、「青色申告承認申請書」を提出し「複式簿記」で帳簿を付けることによって受けることが出来ます。
小規模企業共済
小規模企業共済とは、全額経費計上できる積立型の保険のようなものです。
月1,000円～7万円で年間最高84万円まで計上が出来ます。ただ、36ヶ月未満で解約すると掛け金が全て戻って来ません。
事業でお金が足りなくなった場合、積立分を借入れすることが出来ます。
現金に余裕がある場合は、入っておいて良いと思います。
納税の方法は？
確定申告で所得があれば2つの税金がかかります。税額の計算は、複雑なので割愛します。
・所得税
・住民税
所得税は、確定申告後に自分で納付します。
住民税は、所得があった翌年の6月末、8月末、10月末、1月末と4回に分けて納付します。
会社にバレない？
確定申告をすれば、「勤めている会社に情報が行くのでは？」と不安になったりします。
以下の2つを気を付ければ会社には情報がいきません。
・住民税の納付方法
・赤字
住民税の納付方法
確定申告書の住民税の納付方法で「給与から天引き（特別徴収）」と「自分で納付（普通徴収）」という欄があります。
この「給与から差引き（特別徴収）」を選択すると会社の給料の住民税と合算されて、会計係の人は、数字のおかしさに気付きます。
「自分で納付（普通徴収）」を選択すればまず会社には情報がいきませんので大丈夫です。
赤字
毎年5月頃に、会社から「住民税決定通知書」を受け取ります。その用紙に所得欄が記載されていて、
もし、前年で不動産所得で赤字だったら所得欄にチェックマークが付きます。
この場合に会計係が気付く場合があります。
対策としては、赤字を出さない事です。
現在の住民税決定通知書は、中が確認できないようになっているので赤字で申告しても心配はないと思います。
おすすめの会計ソフト
MFクラウドは、青色申告の帳簿を作成する時に使用するクラウド会計ソフトです。
記帳したデータが確定申告をする時に自動的に反映されます。
料金は、記帳のみが無料です。
ただし、確定申告書作成をするには、有料版（月1280円〜）に入らないとできません。
分からない時は、チャットサポートで答えてもらえます。
まとめ
今回は、確定申告の内容を記事にしました。
以下が、まとめの内容になります。
・サラリーマンで副業20万円を超える所得がある場合は、確定申告の義務がある。
・確定申告は、2種類「白色申告（簡単だけど節税できない）」、「青色申告（面倒だけど節税できる）」
・確定申告の方法は、自分でする、税理士に依頼する
・節税の方法は、備品を購入する、青色申告特別控除65万円、小規模企業共済がある
・会社にバレないのか？「住民税は自分で納付」、「赤字」を出さない
・青色申告は、会計ソフトがあった方が便利
初めての場合は、覚えることが多いですが、1度やってみると慣れてきます。
ぜひ、トライしてみて下さい。
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