不動産投資の購入で気を付けるポイント 【売買編】分かりやすく解説

①買付証明書を出す

不動産を購入するには、まず「買付証明書」というものに、金額を記入して売主に渡します。

法的には必要ありませんが、口頭より売主に買う意志を示す効果があります。

買付証明書は、不動産屋（仲介）が用意します。

日付、金額、名前、住所などを記入し仲介業者から売主に渡して貰います。

買付証明書は、法的な効力が無いので撤回しても訴えられる事は有りません。

ですが、その理由をしっかり述べた方が今後の不動産屋と良い関係を築ける事が出来ます。

買付証明

上記の契約時手付金は、下記の方で解説をしています。

②売買契約

買付証明書を出して売主から内諾を貰うと売買契約をします。

不動産売買では、高額な取引で後に揉めない為に「売買契約書」と「重要事項説明書」というものを作成して文書で残します。

基本的に売買契約は、売主、仲介業者、買主と同席で行われます。

「売買契約書」と「重要事項説明書」は、不動産屋（仲介）が作成をし売主と買主に説明をしながら行います。

売買契約書

売買契約書には、不動産の情報、金額、売買した者、仲介業者、契約文などが記載されてます。

記載している内容に同意したら、売主、買主、仲介業者が売買契約書に記名押印をします。

重要事項説明書

売買する不動産をより細かく説明をする内容になっています。

例えば、「土地の境界」や「建物に痛み」があるなどを記載しています。

不動産の法律では、仲介の資格者が重要事項説明を買主に対して分かりやすく説明するようになっています。

分からない事があれば、仲介業者に質問をしても問題ありません。

手付け金を支払う

不動産の売買では、契約時に手付け金を支払い、別の日（決済日）に残額を支払うというシステムになっています。

買主が「契約した証拠」として手付け金（売買代金の20%まで）を売主に支払います。

もし、契約を破ったり破棄したい場合は、手付け金を売主は買主に2倍で返し、買主は放棄する事になってます。

③決済

決済は、契約日と別日に行われるのが一般的にです。

売買の残代金（手付け金以外と諸費用）を支払います。

支払いを確認をすると同席した司法書士（不動産の名義を変える代行人）に登記（名義変更）のお願いをします。

不動産売買の諸費用

不動産売買には、売買代金以外に諸費用がかかります。

売買代金のおおよそ10～15%とみておいて大丈夫です。

諸費用は以下になります。

仲介手数料

事務手続きや契約書作成など仲介をして貰った不動産屋に支払う手数料です。

物件価格	仲介手数料
200万円以下	5%＋消費税
200万円超え〜400万円以下	4%＋消費税
400万円超え	3%＋消費税

印紙代（収入印紙）

売買契約書や金銭貸借契約書（融資契約書）などに貼り付ける切手状のものです。

例えば、500万円超え～1000万円以下だと1万円の印紙代が掛かります。

登記代（登録免許税、司法書士報酬）

不動産の名義変更する際に掛かるものです。

登記を代行する司法書士報酬（代行手数料）と登記に掛かる登録免許税が掛かります。

司法書士報酬は、司法書士によって違います。

相場は、3万円〜で、以来する項目が増えると金額が多くなります。

登録免許税は、国税庁のホームページで確認ができます。

融資手数料

融資の事務手数料が引かれ口座に入金されます。

不動産取得税

登記をして約半年後に登記名義人が支払う税金です。

SUUMOのサイトで詳しく計算方法が書いてあります。

火災保険

火災、地震などの天災が起きた時に備えて入る保険。

建物に損害があれば、修理費など保険からカバーできます。

保険料は、1000万円の物件だと年4.5万円くらいです。

④登記

決済から2,3日ほどで登記は、完了します。

司法書士にお願いをしていれば、決済から1週間後くらいに郵送で登記済み証が送られてきます。

購入に気を付けておくべきポイント

不動産売買で気を付けておかないといけないものが以下になります。

特約事項

特約事項とは、あらかじめ契約書、重要事項説明書に免責事項を記載すれば、

売主は、責任を追わなくても良いと言うシステムがあります。

特約事項の記載があれば、必ずチェックしておきます。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、建物に不具合があった場合に売主が責任義務を負うというものです。

建物が法廷対応年数を超えていれば、「売主は、瑕疵担保責任を負わない」という記載は、ほとんどの場合されます。

その代わりに、値引きで対応してもらうのが一般的です。

まとめ

不動産投資で購入する気を付けておくべきポイントは以下になります。

・購入する諸費用はいくらか？

・契約時の特約事項を確認する

こちらを気を付けておけば、概ね大丈夫です。

初めての場合は、不安になったりしますが、売買を繰り返すと、同じ流れなので慣れてきます。

契約書、重要事項説明書の「特約事項」は、必ずチェックしておきましょう。