みわです
「不動産投資」
は、
「物件探し」
ここから始まります。
物件探しの基本は、
「インターネット」
で探します。
最初の頃の私は..
これに1時間を費やしていました。
結果
「辛くなってやらなくなる」
という事になりました。
物件探しはけっこう地味な作業です。
「実際にどこを見ればいいのか？」
「いい物件なのか？」
気になるでしょう..
今回は
「カンタン！10分で出来る物件探し」
をシェアしたいと思います。
物件探しのサイト
物件を探すサイトは、
「不動産ポータルサイト」
と言います。
私がチェックしている
サイトを紹介したいと思います。
ちなみに
私が所有している物件の6割が
「不動産ポータルサイト」
で見つけて買いました。
「ネットに掲載
している物件は売れ残り..」
確かに
そのような物件も多いですが、
「顧客がいない不動産屋さんだと
そのままネットで掲載する場合がある」
「売れ残りだから売主が
さらに値引きすることもある」
普通にいい物件も
多く掲載されてます。
「不動産ポータルサイト」
アットホーム
https://www.athome.co.jp/
不動産ジャパン
http://www.fudousan.or.jp/
不動産連合隊
http://www.rals.co.jp/invest/
いつも私がチェックしているサイトです。
この複数のサイトを見ている理由は、
「特定のサイトだけ掲載されている」
場合があるからです。
「エリア」ですが
「近場」
もしくは、
「全国」
と場所のくくりは全くありません。
しかし
メリットとデメリットは存在します。
「近場」
◯メリット◯
・物件が近いので
何かあった時にすぐに現地に行ける。
◯デメリット◯
・エリアが狭いので
売り物件の掲載が少ない。
「全国」
◯メリット◯
・物件探しのエリアが広くなるので
いい物件を買える確率が高い
◯デメリット◯
・移動のための時間
交通費がかかる
・何かあった時にすぐに現地に行けない。
物件探しのチェックポイント
物件ごとの詳細を見ると
聞いたこともない
専門用語が多く書いてあります。
全てチェックしていると
時間がものすごくかかるし、
作業がイヤになって継続しなくなります。
私は、
3年以上物件を
ネットで見てきて
気づいたことがあります。
この
「物件探し3つのポイント」
これだけ確認すればいいです。
これで
100件ほどの確認作業を
「わずか10分で終了」
することができます。
物件を最初に見るポイント
それは
「物件の価格が高いか、安いか？」
このチェックだけです。
価格が高い物件に
細かく分析するのは
はっきり言って時間のムダです。
実際に見てみる(3つのポイント)
アットホームを見てみます。
価格・・・1,100 万円
チェックするポイント
①「価格」
②「建物の広さ(m2)」
③「場所」
この3つです。
あと写真も見ておきます。
なぜかと言うと
１度見た物件がすぐに認識できるからです。
「物件が高いか、安いかのチェック」
で
「わずか10秒の価格チェック！」
これをシェアします。
「93.60m2(建物の広さ)」
から
「利回り別」
の価格を出します。
「利回り」については
こちらで分かりやすく書いてます。
http://c-hudosan.com/2018/02/02/post-82/
家賃は、どこのエリアも「一致していること」があります。
それは、
「部屋の広さ＝家賃料」
とういことです。
「部屋が狭ければ安い」
「部屋が広ければ高い」
こういう傾向にあります。
ただし、
・エリア
・築年数
という要素も関係してくるので あくまで「指標」として捉えて下さい。
（例）
「利回り15%」・・・×８
「利回り20%」・・・×6
※地域によって家賃が違うため
私の住むエリアで算出しています。
（家賃がもっと取れる場合は、「かけ目」を変えて下さい）
「利回り15%」
93.60m2(建物の広さ)×８
=748.8万円
「利回り20%」
93.60m2(建物の広さ)×6
=561.6万円
この金額を出して検討するかチェックします。
この価格算出は、
「きびしく算出」
をしています。
理由は、
「そのエリアの家賃相場より
安いと入居者が付きやすい」
「失敗のリスクを下げれる」
という事です。
あと、
ネットの値段は、
「売主の言い値」
ですので
この値段まで下げれば安いということになります。
そこから
気になった物件を分析して
評価額の上下をさせます。
また別記事で分かりやすく説明します。
10分で出来るショートカット術
アットホームで見てみます。
サイト別に上記のように
・収益物件
・エリア
などを選択したあとに「ブックマーク」する事によって
すぐに物件検索の作業ができます。
「マックユーザー」対象のみですが
私の場合ですと
「オートメーター」
「BetterTouchTool」
というアプリを使用しています。
これを使えば、
「command ＋ H」
（ショートカットキーは自分で決められます）
を押すだけで
「サイトごとのエリア別の11ページ」
が1度で表示されます。
まとめ
いかがだったでしょうか？
この物件の探し方は、
あくまで
対象物件を
「最初に拾っていく作業」
になります。
そこから、
「さらに細かくチェック」
していきます。
不動産投資の世界は、
様々なユーザーが存在します。
税金対策などで
「高くても買う」
という人もいるのです。
私たちのような
「不動産経営」
で収益をあげるプレーヤーは、
「安く買って」
「保有中の家賃で稼ぎ」
「買った値段以上で売る」
これが
「理想のシナリオです」
私への質問、感想を
お待ちしております。
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