「プラス450万円」にした個人売買5ステップ

みわです、

今回は、

不動産の「個人売買」
について書きたいと思います。

「個人売買」とは、

不動産屋さんなどの
仲介業者を介さず

売主、買主が

「契約、決済」

をする方法です。

「個人売買」は、

仲介手数料、司法書士報酬などを

「費用を節約するメリット」

があります。

それと、

100万円以上を上乗せして
売却することも可能です。

「宝くじより高確率で当選できる」

と同等の効果を秘めています。

私が住んでいる自宅が
個人売買で手に入れた物件になります。

私の物件（自宅）

私の場合ですと、

・仲介手数料・・・17万円

・司法書士報酬・・ 4万円

「21万円」

を得したということになります。

そして、売却すれば

「プラス450万円の現金が手に入る」

という事です。

私の実例とともに
分かりやすく説明したいと思います。

物件の探し方

個人売買での物件の探し方として

「知人から購入する方法」

と

「登記簿から売主を探す方法」

2つあります。

私の場合ですと、

「知り合いから購入する方法」

になります。

1-1知人から購入する方法

私の物件

叔父が住まなくなった理由から
手放したいと聞いて購入しました。

家のローンは、
ずっと叔父が支払ってたので

所有権は叔父になります。

ただ、

ひとつ問題があり
叔父と祖父母が同居していて、

「不仲..」

ということです。

1-2プラス450万円にした交渉のポイント

叔父は、

「早く手放したい..」

という短期的な欲求があり、

売主のIQが下がっていて
交渉がしやすくなります。

不動産を値下げするポイントは、

「イベント」

があると安く買えます。

・相続で引き継ぎたくない

・物件の管理が面倒くさい

これらはよく売りに出ています。

1-3買う物件の価格の調べ方

まず、交渉する前に、

「物件の価格」

を調べます。

評価の仕方は、
カンタンに分けて２つあります。

1)ネットで調べれる積算価格

2)実際に売買する市場価格

どちらとも価格が違いますが
知っておいた方が失敗しません。

1)ネットで調べれる積算価格

これは、
国税庁が評価した道路に
面する値段から物件の価格を出します。

路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/

（例）

道路ごとに価格が決められてます。

「200F」

こちらは、

1m2あたり＝20,000円

という評価になります。

「F」に関しては、
借地権の遺産相続に関係
しているので購入に関しては無視で大丈夫です。

土地180m2 × 20,000＝360万円

土地の値段＝360万円

というようになります。

建物の積算価格は、
説明すると長くなるため
別の記事で分かりやすく説明します。

今回は、私の事例だけ載せておきます。

物件のスペック

木造：築36年：土地160m2：路線価37,500

土地160m2 × 路線価37,500＝600万円

になります。

建物の積算価格は、

「木造の耐用年数22年」

を上回っているので

「0円」

になります。

2)実際に売買する市場価格

こちらは、
実際に売りに出してる売買の価格です。

不動産屋さんに査定して
もらえば分かります。

どちらも評価額以下であれば

「お値打ち」

ということになります。

私の物件の場合、

積算価格・・・600万円

市場価格・・・800万円

になりました。

売主の希望価格

「500万円」でしたが

私は、

「350万円」という値段で買いました。

売却すれば、

「450万円」

の利益は確約されます。

不動産投資の鉄則は、

「買った値段以上で売る」

という事にあると思います。

あなたの周りに、

「不動産を手放したい」

という人がいればチャンスです！

1-4「登記簿から売主を探す方法」

こちらは、
私はやった事が
ありませんが手間がかかります。

実際に自分の足を使って
物件を探し出します。

ポイントは、

「誰も住んでいない建物」

を探す事です。

気になる物件が見つかれば
住所番号までをチェックして

管轄の登記所に電話します。

なぜかというと
物件の登記簿は番地ではなく、

「地番」

という少し変わった表記になります。

登記所に住所番号を伝えると
地番を教えてくれます。

それから登記簿を入手し、
所有者の住所を割り出します。

「登記簿」は、
ネットから取得が可能です。

登記ねっと
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp

売主へ郵送での交渉になりますので
時間がかかりますし
連絡が取れるかも分かりません..

時間がある方は、
トライしてみてもいいと思います。

実際にこの方法で購入した人はいます。

契約

私の場合は、

宅建協会のWebページ
から雛形をダウンロードしました。

「宅建協会 契約書 雛形」

と検索すればいくらでも出てきます。

これに

・売主と買主の名前

・住所

・建物の情報

・別に付け加えたいこと(特約)

を書き換えるだけです。

法律では、

「口頭での契約」

でもOKになってます。

しかし、

額も大きいので
契約書はある方が後々揉めません。

売主と時間と場所を決めて
お互い顔を合わせて契約書に
サイン、押印をします。

ただ、

双方が納得しなければ
作り直しになりますので

私は何度も作り直して
すごく時間がかかったのを覚えています。

引渡し

不動産を売主が買主に

「引き渡す」

ということですが、

不動産の世界では、

「所有権の移転登記」

名義変更のことを指します。

「登記」ですが

1)司法書士に依頼

2)自分で登記所に行って申請

２つあります。

1)司法書士に依頼

報酬を払って司法書士に依頼すれば
代わりに登記をしてくれます。

報酬額に関しては、
司法書士によってバラバラです。

だいたい3万円〜になります。

2)自分で登記所に行って申請

書類不備があると
登記所と役所を何往復もします。

私は、7往復ぐらいしました（汗）

リフォーム

方法は２つあります。

・リフォーム業者に依頼

・セルフリフォーム

私の場合は、
自分の部屋だけリフォームしました。

リフォーム関しても分かりやすく
別記事に書きたいと思います。

まとめ

6-3メリット

市場に出てないので
うまく交渉できれば

「激安で購入」

することができます。

「仲介業者の手数料」

も一切かかりません。

6-4デメリット

自分で全て契約までやりとり
するので時間と労力が浪費します。

私の場合ですが、

宅建の勉強しながら

「個人売買に挑戦」

しましたが、

時間がたくさんあって物好きな方は、

ぜひ挑戦してみて下さい。

下のフォームから
私への質問が可能です。

丁寧に読ませて頂き、
回答は必ずさせて頂きます。