3分で分かる「積算評価とは?」




みわです、

今回は、

「積算評価」

について書きたいと思います。

物件を相場以下の価格で買うには、

「重要なステップ」です。

これが頭に入れれば、
売りに出ている物件を

・誰よりも早く買える

・買った価格以上で売る

という事が誰でも可能にできます。


積算評価とは?

積算評価とは、
その名の通り

「不動産の価値をかけ算で計算して出す」

という事です。

土地+建物=物件の積算評価額

になります。

不動産投資の場合、

「この物件は値段は安いのか?」

という時にサクッと算出できる
簡易的な評価方法です。

積算評価額を下回っていれば
お買い得ということになります。

どういう時に使うのか?

では、

「積算評価」は、

何のためにあるのか?

主な目的は、

「銀行の融資額」

の目安として使われます。

分かりやすく言うと、

「銀行がお金を貸してくれる金額」

が大体把握できるという事です。

銀行は、

購入する物件を「担保」にします。

もし、

お金を貸している人が
返せなくなった時に

「物件を売って現金で返してもらう」

という銀行の安全措置です。

「融資額」は、

その人の「信用の評価」にも
関わってくるので、

いくら借りれるのかは、
その人それぞれという事になります。

積算評価の計算方法

積算評価の計算方法は、

「土地」「建物」に分けて計算します。

(例)

木造:築10年

土地180m2:建物140m2

3-1土地の計算方法

国税庁が評価した道路に
面する値段から土地の評価を出します。

路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価の見方は、
別記事で分かりやすく説明しています。

http://c-hudosan.com/2018/02/19/post-478/#1-3

路線価20,000×180m2=360万円

土地の評価=360万円

3-2建物の計算方法

建物の評価額は、

建物の

「広さ」「築年数」「構造」
評価額が決まります。

そして

「再調達価格」

という予め決められてる
建物の構造別の金額を計算に使用します。

分かりやすく言うと、

「今、建て直すと1m2あたりいくらか?」

というものです。

「再調達価格(1m2あたり)」

・木造・・・・・・・・・・15万
・軽量鉄骨・・・・・・13~15万
・鉄骨・・・・・・・・・・17万
・R C・・・・・・・・・・20万

あと、

建物の構造別に

「耐用年数」

この建物は、このくらい
耐えられるだろうと法令で定められています。

・RC47年
・鉄骨34年
・木造22

(例)

建物140m2×木造15万円
÷耐用年数22年×
(耐用年数22年ー築10年)=約1,145万円

3-3物件の積算評価額

土地360万円+建物1,145万円

=1,505万円

積算評価額=1,505万円

になります。

まとめ

積算評価は、

あくまで物件評価の

「目安の額」

と見て下さい。

あと、

「坂の上」や「土地がいびつ」
「住環境」

などで評価が変わってきます。

加えて、

「収益還元法」

との評価のバランスも見ます。

「収益還元法」とは、

「物件から得れる収入からの評価」

になります。

木造で例を出してみましたが、
ほとんどの場合は、
一棟マンションなどの「大型物件」で採用します。

不動産の評価は、かなり「複雑」です。

多く物件を見ていくことで
目が肥えてきて

いい物件がすぐに分かり
確実に買った価格以上で売ることが出来ます。

下のフォームから
私への質問が可能です。

丁寧に読ませて頂き、
回答は必ずさせて頂きます。




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