みわです、
前回の記事で
「ネットで物件を拾う作業」
のお話をしました。
まだ、見ていない方は、
こちらで簡単に説明しています。
http://c-hudosan.com/2018/02/07/post-330/
今回は、
その後のステップになります。
目次
なぜ評価をするのか？
不動産ビジネスでの基本
「買った金額以上で売る」
これが何より
失敗しない要素になります。
物件をネットで拾った作業の後に
「もう1ステップ」
やる事があります。
それは、
気になった物件の評価します。
分かりやすく言うと、
「この物件は儲かるのか？」
「失敗はしないか？」
というところを見ていきます。
「え..まだ、あるのか…」
と思われるかもしれません。
でも、
不動産ビジネスは、
入居者が入れば
「放置プレイ..」
になります。
仕組み作りまでは
重要なステップですので、
シンプルに
「3つのステップ」
に分けて解説していきたいと思います。
ステップ１物件の価値を調べる
ここでは2つ評価の値段を出していきます。
1)「積算評価」
2)「市場価格」
見るポイントは、
「売りに出てる金額より安い」
または、
「その金額に近い」
のであれば検証の余地があります。
分かりやすく説明していきます。
2-1積算評価
積算評価については、
こちらで分かりやすく解説しています。
http://c-hudosan.com/2018/02/20/post-531/
こちらは、
「借入の評価」
になります。
物件を担保した時、
「いくら貸してくれるのか？」
というザックリとした金額を出します。
借入を利用する方
もしくは、
売却する時、
買主が借入するなど
のおおよその金額を見ます。
2-2市場価格
こちらは、
「実際に売ったらこの金額で売れる」
という調査をします。
調べ方は、2つあります。
1)近くの不動産屋さんに調査してもらう
2)ネットで自分で調べる
2-3近く不動産屋さんに調査してもらう
この方法が手っ取り早い方法だと思います。
その不動産屋さんは物件に近いので、
「そのエリアの相場は網羅」
しています。
アポを入れて
現地に来てもらいます。
2-4ネットで自分で調べる
「売買取引事例」
というものから市場価格を出します。
私は、こちらのサイトで調べます。
土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
見るポイントは、
・同じ構造、広さ
・物件と出来るだけ近い場所
で見ると良いです。
おおよその金額は把握できます。
見るポイントは、
①物件タイプ（土地、建物）、場所
②取引価格
③土地面積
④建物の広さ・築年数・構造
⑤全面道路幅（広い方が評価が高い）
⑥取引した日付
この６つの条件に近い
事例から判断します。
必ずしもその物件と同じ
金額で売買される訳ではありません。
大まかに把握する程度で大丈夫です。
ステップ２需要と家賃のリサーチ
こちらも重要になります。
物件を買った後に、
「入居者が全く入らない..」
「家賃収入ゼロ..」
というのは本末転倒です。
こちらは簡単にシンプルで2つあります。
1)賃貸募集サイトで家賃を調べる
2)物件近くの不動産屋さんに聞く
3-1賃貸募集サイトで調べる
私はSUUMOで調べます。
SUUMO
https://suumo.jp/
見るポイントは、
①所在地
②築年数
③家賃（上記の場合は4.9万円）
④間取り、広さ
（同じ間取りでも広さがバラバラです）
ポイントは、
「そのエリアの最低家賃を見る」
ということです。
なぜかと言うと、
「最低家賃以下で募集すると
早く入居者が付く」
競合物件より家賃が安いほうが強いです。
「駐車場の有無」
も重要になります。
検討している物件の敷地内に無ければ
近隣の月極め駐車場の料金も
家賃に含めて調べてください。
あと、
最も重要なポイントがあります。
私は、色々と賃貸募集をしてきましたが
早く入居者が付いた物件は
この要素が強いです。
それは、
「利便性の良い場所」
です。
・スーパーなどの商業施設
・病院
・バス停、駅などの交通機関のアクセス
こちらが近くにあると
間違いなく募集に有利になります。
3-2物件近くの不動産屋さんに聞く
こちらは、話1本で簡単にできます。
これは、
「1番確実な情報」
になります。
3-3伝えるポイント
その不動産屋さんの「賃貸の責任者」に
・買いたい物件所在地、 物件名
・入居が付くかどうか？
・どのくらいの家賃で入るか？
を聞きます。
そして重要なのが、
「複数の不動産屋さんに聞く」
と言うことです。
なぜかと言うと、
担当者によって意見が違うからです。
ある不動産屋さんでは、
「すぐに入りますよ！」
別の不動産屋さんでは、
「ちょっと厳しいかも..」
と言うようにバラツキが生じます。
数件回って半分以上
感触が良ければ大丈夫でしょう。
ちなみに、
私の失敗談なのですが..
不動産屋さんに行って
1軒目の反応で判断して
「空室が1年以上..」
という経験があります。
3-4競合が多いか？
これもかなり重要です。
合わせて不動産屋さんに聞きましょう。
また私の失敗談ですが
4DKのアパートを家賃5万円で募集して、
「1年全く入居が付かなかった..」
事が実際にありました。
その原因は、
「周りの競合物件が多くて空室もある」
という事です。
「物件の周りの空室情報」
こちらも知っておいたほうが
失敗は避けられます。
ステップ３現地調査
いよいよ調査の最終ステップになります。
こちらは、現地に直接行って
「建物の状態」
をチェックします。
見るポイントとして
「外観」
・外壁の亀裂（雨が侵入して来ないか？）
・傾き
・水道管の状態
「室内」
・床の強度（しっかりしていればそのまま使える）
・設備（キッチンなど綺麗だったらそのまま使用）
・建具（ドア、窓の開閉）
・天井のシミ（雨漏りがあるか？）
・シロアリ（畳、建具がスカスカ）
と大まかに上げてみました。
上記を見逃すと
「予想以上の修繕費がかかる..」
と言うことになります。
でも、
そんなに神経質なる必要もありません。
それを気にすると、
「物件が買えない病..」
に陥ることになります。
そこら中にいる不動産投資家は、
「建築の専門家ではない」
普通の素人です。
私も散々経験しましたが
「買った後に悪い箇所が見つかる..」
というケースがよくあります。
買う前に見つかればベストですが、
あなたの経験値が上がれば十分回避可能です。
物件は、ほとんどの事は修繕できます。
使い物にならなかったというケースはありません。
ただし、
修繕費用の予算は、
余裕があった方がいいです。
色々ありましたが、
「満室運営」
は出来ています。
日本の家屋は、
「大工さんのプライド」
で建ってますので
そう簡単に倒壊することはありません。
まとめ
いかがだったでしょうか？
文章で見る限りでは、
「不動産は、運営まで道のりが遠い..」
と思うかもしれません。
でも、
1度仕組みを作ってしまえば
あとは、
「放置プレイ..」
になります。
あなたが物件の事を
忘れてしまっても
「現金は口座に振り込まれ続ける..」
という事です。
1度買って仕上げると
また欲しくなるのが不動産ビジネスです。
あなたも少しづつ、
「5万円..」
「10万円..」
「20万円..」
と、やればやるほど必ず収入は増え続けてきます。
誰でも再現可能なのが
「不動産ビジネス」
です。
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私への質問が可能です。
丁寧に読ませて頂き、
回答は必ずさせて頂きます。
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