みわです、
私が実際に買った物件の事例の
「実践記」
と交えて
「安く買い、安く直して、高く貸す」
ノウハウを書いていきます。
コツが分かれば誰でも簡単に出来ます。
そして、
「利回り30%」
も実現可能です。
「利回り」については、
こちらで詳しく書いてます。
http://c-hudosan.com/2018/02/02/post-82/#1
目次
物件のスペック
3階建て戸建:築50年
建物98m:土地50m2
購入額・・・100万円
仲介手数料・54,000円
登記料・・・91,700円
(所有権移転45,900円、報酬28,000円、
取引立ち合い10,000円、登記事項証明書等2,000円)
購入
250万円でネットに出ていました。
不動産屋さんに問い合わせをして
物件のある現地へ見に行きます。
建物の中は壮絶たるものでした..
「壁がカビだらけ..」
「床がブヨブヨ..」
「天井が抜けている..」
7年も人が住まなくなると、
建物の急速に痛みます。
「内部写真」
2-1交渉ポイント
この物件は、
売主の母親が住まなくなった
「相続物件」
というものです。
大体の人は、
すでに自宅を持っているので
親の家を引き取る
ということはしたくありません。
こういう「イベント」がある物件は、
「高確率で指値」
できます。
「指値」とは、
「値引き」の事を言います。
2-2修繕のタイミング
リフォームは、
出来るだけ早い方が
「早く入居募集」できます。
私の場合、
売主から金額の
承諾をもらってから
実際に名義変更完了
まで半年かかりました。
こういう場合は、売主に
「リフォームの前倒し」
をお願いします。
完全に引渡しまでに
リフォームを完了している状態が望ましいです。
ただ..
名義変更完了までに「万が一」
何かのトラブルで契約が白紙になれば、
こちらで行ったリフォーム費用は、
「泣き寝入り」
になります。
でも、
「万が一」
契約が無くなったケースは、
天災ほど確率が低いので
あまり心配する必要はありません。
激安リフォーム法
before
after
リフォームする方法として3つあります。
1)リフォーム業者に丸投げ
2)職人さんに別に分離発注
3)セルフリフォーム
下にいくほど安くなります。
項目別に説明します。
3-1リフォーム業者に丸投げ
こちらの方法は、
時間と労力は使いませんが
費用は割高となります。
なぜかというと、
下請けの職人に仕事を投げて
費用を「紹介料の上乗せ」をしています。
3-2職人さんに別に分離発注
こちらの方法は、
リフォーム業者より割安です。
単純に「紹介料の費用」が入っていません。
ただ自分で、
直接職人さんを探すのは困難です。
これは知り合いの「紹介」が
あれば話は早くなります。
あと、建物の構造、部材の知識が少し必要になります。
なぜかと言うと、
「ピンポイント箇所でお願いする」
「工法によって費用が変わる」
からです。
でも、
安心してください。
私も始めた当初は、
知識「ゼロ」の状態でしたので
1番いい方法は、
「最初の物件をセルフリフォーム」
すること。
これだけで
次から、
職人さんに発注できるスキルは
確実に身に付いています。
3-3セルフリフォーム
こちらの方法は、
「自分で資材を買って直す」
という事になります。
今は、ネットで簡単に発注できますし、
動画で分かりやすく説明しています。
私は、よくこのサイトを利用しました。
壁紙屋本舗
https://www.rakuten.ne.jp/gold/kabegamiyahonpo/
3-4安く済ませる3つのポイント
リフォームは、
やればやるほどお金と時間が
掛かりますのでキリがありません。
例えば、
・生活保護の人に「システムキッチン」が必要か?
・60歳のおじいちゃんに「アクセントクロス」?
というように
・ターゲット入居者層
・実際に取れる家賃
でリフォームの範囲を決めた方が失敗しません。
リフォーム箇所が分からなければ、
物件近くの不動産屋さん来てもらって
「アドバイス」をもらう事も出来ます。
3-5利回りから逆算
利回りについては、
「自由に設定」
できます。
私はあらかじめ予算を決めリフォーム箇所を決めます。
(例)
物件100万円・家賃設定5万円・利回り30%
年間家賃60万円÷利回り30%=200万円
物件100万円ー200万円=100万円
リフォーム予算=100万円
となります。
ただ、
私のように
「築50年オーバーの建物」
は、高確率で想定外の
修繕箇所が出て来ます。
想定外の事が起こると
支出が増え「利回り」も下がってしまいます。
予算は、少し多めに見ておいた方が
不測の事態に備えられます。
絶対見ておくポイントは、
「水道管」です。
昔の水道管は「鉄」なので
錆びた繋ぎ目から水漏れします。
1度、止水栓を開けて見て
水漏れがないか確認して方が良いでしょう。
3-6素人施工でも問題なし
正直、
「素人修繕」でも全く問題ありません。
なぜかと言うと、
入居者は、
細かいところまで見ません。
自分で買った家ではないので
そこまで神経質になりません。
実際に私がセルフリフォームで
プロレベルの仕上がりではないですが、
「リフォームの出来」に関しての
「クレーム」
は1度もきたことはありません。
賃貸は、「経営」なので
「数字」が何より重要です。
やり過ぎない事が大事です。
3-7修繕せずに募集
最初からリフォームはせずに
そのまま募集する方法もあります。
内覧者に部屋を見てもらい
「リフォームをして家賃をあげるか?」
「手は出さず家賃を下げるか?」
この部分を決めてもらいます。
大体の入居者は、
「家賃を低い」
方を選びます。
ただ、
リフォームをしていないので、
「成約率が悪い」
と言うことになります。
最初から綺麗にして
見栄えがいい方が圧倒的に成約率が上がります。
実践例
私の場合は、
上記の2つ
2)職人さんに別に分離発注
3)セルフリフォーム
をしました。
大まかなリフォーム内容を書いておきます。
2)職人さんに別に分離発注
・和室→洋室変更・浴室扉直し
・天井ベニア貼り・倉庫、畳撤去
・クッションフロア
3)セルフリフォーム
・和室、天井ペンキ塗り・壁紙貼り
・キッチン、洗面化粧台設置
・ウォシュレット設置
資材はネットで仕入れ、
キッチン、洗面化粧台は、
ホームセンターで買ってトラックで搬入しました。
入居募集2つのポイント
入居募集のポイントは2つあります。
1)部屋を撮影して自分でチラシを作成する。
2)不動産屋さんに直接募集を依頼する。
不動産屋さんに全て任せるより
圧倒的に「成約率が高い」です。
5-1部屋を撮影して自分でチラシを作成する。
今は、ネットの賃貸情報ポータルサイトで
探して物件を見に来る人は圧倒的に多いです。
私は、「SUUMO」でよくチェックします。
SUUMO
https://suumo.jp/
「写真ひとつで簡単に問い合わせが増えます」
自分の物件の「セールスポイント」
これは、自分にしか分かりません。
撮影ポイントは、
「室内をを明るく、広く見せる」
と言うことです。
「チラシ」は、エクセルで作成します。
私が作成したチラシ
「室内の撮影方法」、
「チラシ」の作り方など
また別記事で分かりやすく解説します。
5-2不動産屋さんに直接募集を依頼する。
撮影した写真とチラシのデータ
を入れた「CDーR」と「印刷したチラシ」
を持って依頼する不動産屋さんに持って行きます。
来店して
・入居募集の依頼
・写真、チラシのデータを渡す
これだけです。
「1件10分」ほどで完了します。
不動産屋さんは、
オーナーに対して「とても親切」です。
何故かと言うと「広告料」と言う
「報酬」が入るからです。
「広告料」とは、入居の成約に繋がったら
「家賃◯ヵ月分」
と言う感じでオーナーが不動産屋さんに支払います。
広告料が多いほど不動産屋さんは
優先して募集をしてくれます。
エリアにもよりますが広告料は、
「家賃1ヵ月分」
がほとんどです。
「広告料」については、
また詳しく別の記事に書きます。
私は、この2つの方法で
「満室」を実現しています。
とても効果がありますので
「空室」に悩んでる方は是非試してください。
まとめ
「利回り30%」の
「高利回り」を実現するには、
「やれる事は自分でする」
これで大分コストは下げれます。
ただ..
「時間がかかる..」
と言う事です。
私は、今は不動産屋さんに
全て依頼してます。
ですが、
最初の物件は、
自分でリフォームする事で
リフォームの依頼がスピーディーになります。
そして
「早く入居させて、早く家賃を得る」
と言う事を実現してくれます。
私の実践記を交えて書きました。
下のフォームから
私への質問が可能です。
丁寧に読ませて頂き、
回答は必ずさせて頂きます。
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