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みわです、
私が実際に買った物件の事例の
「実践記」
と交えて
「安く買い、安く直して、高く貸す」
ノウハウを書いていきます。
コツが分かれば誰でも簡単に出来ます。
そして、
「利回り30%」
も実現可能です。
「利回り」については、
こちらで詳しく書いてます。
http://c-hudosan.com/2018/02/02/post-82/#1
目次
物件のスペック
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3階建て戸建:築50年
建物98m:土地50m2
購入額・・・100万円
仲介手数料・54,000円
登記料・・・91,700円
(所有権移転45,900円、報酬28,000円、
取引立ち合い10,000円、登記事項証明書等2,000円)
購入
250万円でネットに出ていました。
不動産屋さんに問い合わせをして
物件のある現地へ見に行きます。
建物の中は壮絶たるものでした..
「壁がカビだらけ..」
「床がブヨブヨ..」
「天井が抜けている..」
7年も人が住まなくなると、
建物の急速に痛みます。
「内部写真」
![](http://c-hudosan.com/wp-content/uploads/2018/02/7ccb69c09003d7c17d1e1e16a3579138.jpg)
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2-1交渉ポイント
この物件は、
売主の母親が住まなくなった
「相続物件」
というものです。
大体の人は、
すでに自宅を持っているので
親の家を引き取る
ということはしたくありません。
こういう「イベント」がある物件は、
「高確率で指値」
できます。
「指値」とは、
「値引き」の事を言います。
2-2修繕のタイミング
リフォームは、
出来るだけ早い方が
「早く入居募集」できます。
私の場合、
売主から金額の
承諾をもらってから
実際に名義変更完了
まで半年かかりました。
こういう場合は、売主に
「リフォームの前倒し」
をお願いします。
完全に引渡しまでに
リフォームを完了している状態が望ましいです。
ただ..
名義変更完了までに「万が一」
何かのトラブルで契約が白紙になれば、
こちらで行ったリフォーム費用は、
「泣き寝入り」
になります。
でも、
「万が一」
契約が無くなったケースは、
天災ほど確率が低いので
あまり心配する必要はありません。
激安リフォーム法
before
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after
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リフォームする方法として3つあります。
1)リフォーム業者に丸投げ
2)職人さんに別に分離発注
3)セルフリフォーム
下にいくほど安くなります。
項目別に説明します。
3-1リフォーム業者に丸投げ
こちらの方法は、
時間と労力は使いませんが
費用は割高となります。
なぜかというと、
下請けの職人に仕事を投げて
費用を「紹介料の上乗せ」をしています。
3-2職人さんに別に分離発注
こちらの方法は、
リフォーム業者より割安です。
単純に「紹介料の費用」が入っていません。
ただ自分で、
直接職人さんを探すのは困難です。
これは知り合いの「紹介」が
あれば話は早くなります。
あと、建物の構造、部材の知識が少し必要になります。
なぜかと言うと、
「ピンポイント箇所でお願いする」
「工法によって費用が変わる」
からです。
でも、
安心してください。
私も始めた当初は、
知識「ゼロ」の状態でしたので
1番いい方法は、
「最初の物件をセルフリフォーム」
すること。
これだけで
次から、
職人さんに発注できるスキルは
確実に身に付いています。
3-3セルフリフォーム
こちらの方法は、
「自分で資材を買って直す」
という事になります。
今は、ネットで簡単に発注できますし、
動画で分かりやすく説明しています。
私は、よくこのサイトを利用しました。
壁紙屋本舗
https://www.rakuten.ne.jp/gold/kabegamiyahonpo/
3-4安く済ませる3つのポイント
リフォームは、
やればやるほどお金と時間が
掛かりますのでキリがありません。
例えば、
・生活保護の人に「システムキッチン」が必要か?
・60歳のおじいちゃんに「アクセントクロス」?
というように
・ターゲット入居者層
・実際に取れる家賃
でリフォームの範囲を決めた方が失敗しません。
リフォーム箇所が分からなければ、
物件近くの不動産屋さん来てもらって
「アドバイス」をもらう事も出来ます。
3-5利回りから逆算
利回りについては、
「自由に設定」
できます。
私はあらかじめ予算を決めリフォーム箇所を決めます。
(例)
物件100万円・家賃設定5万円・利回り30%
年間家賃60万円÷利回り30%=200万円
物件100万円ー200万円=100万円
リフォーム予算=100万円
となります。
ただ、
私のように
「築50年オーバーの建物」
は、高確率で想定外の
修繕箇所が出て来ます。
想定外の事が起こると
支出が増え「利回り」も下がってしまいます。
予算は、少し多めに見ておいた方が
不測の事態に備えられます。
絶対見ておくポイントは、
「水道管」です。
昔の水道管は「鉄」なので
錆びた繋ぎ目から水漏れします。
1度、止水栓を開けて見て
水漏れがないか確認して方が良いでしょう。
3-6素人施工でも問題なし
正直、
「素人修繕」でも全く問題ありません。
なぜかと言うと、
入居者は、
細かいところまで見ません。
自分で買った家ではないので
そこまで神経質になりません。
実際に私がセルフリフォームで
プロレベルの仕上がりではないですが、
「リフォームの出来」に関しての
「クレーム」
は1度もきたことはありません。
賃貸は、「経営」なので
「数字」が何より重要です。
やり過ぎない事が大事です。
3-7修繕せずに募集
最初からリフォームはせずに
そのまま募集する方法もあります。
内覧者に部屋を見てもらい
「リフォームをして家賃をあげるか?」
「手は出さず家賃を下げるか?」
この部分を決めてもらいます。
大体の入居者は、
「家賃を低い」
方を選びます。
ただ、
リフォームをしていないので、
「成約率が悪い」
と言うことになります。
最初から綺麗にして
見栄えがいい方が圧倒的に成約率が上がります。
実践例
私の場合は、
上記の2つ
2)職人さんに別に分離発注
3)セルフリフォーム
をしました。
大まかなリフォーム内容を書いておきます。
2)職人さんに別に分離発注
・和室→洋室変更・浴室扉直し
・天井ベニア貼り・倉庫、畳撤去
・クッションフロア
3)セルフリフォーム
・和室、天井ペンキ塗り・壁紙貼り
・キッチン、洗面化粧台設置
・ウォシュレット設置
資材はネットで仕入れ、
キッチン、洗面化粧台は、
ホームセンターで買ってトラックで搬入しました。
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入居募集2つのポイント
入居募集のポイントは2つあります。
1)部屋を撮影して自分でチラシを作成する。
2)不動産屋さんに直接募集を依頼する。
不動産屋さんに全て任せるより
圧倒的に「成約率が高い」です。
5-1部屋を撮影して自分でチラシを作成する。
今は、ネットの賃貸情報ポータルサイトで
探して物件を見に来る人は圧倒的に多いです。
私は、「SUUMO」でよくチェックします。
SUUMO
https://suumo.jp/
「写真ひとつで簡単に問い合わせが増えます」
自分の物件の「セールスポイント」
これは、自分にしか分かりません。
撮影ポイントは、
「室内をを明るく、広く見せる」
と言うことです。
「チラシ」は、エクセルで作成します。
私が作成したチラシ
「室内の撮影方法」、
「チラシ」の作り方など
また別記事で分かりやすく解説します。
5-2不動産屋さんに直接募集を依頼する。
撮影した写真とチラシのデータ
を入れた「CDーR」と「印刷したチラシ」
を持って依頼する不動産屋さんに持って行きます。
来店して
・入居募集の依頼
・写真、チラシのデータを渡す
これだけです。
「1件10分」ほどで完了します。
不動産屋さんは、
オーナーに対して「とても親切」です。
何故かと言うと「広告料」と言う
「報酬」が入るからです。
「広告料」とは、入居の成約に繋がったら
「家賃◯ヵ月分」
と言う感じでオーナーが不動産屋さんに支払います。
広告料が多いほど不動産屋さんは
優先して募集をしてくれます。
エリアにもよりますが広告料は、
「家賃1ヵ月分」
がほとんどです。
「広告料」については、
また詳しく別の記事に書きます。
私は、この2つの方法で
「満室」を実現しています。
とても効果がありますので
「空室」に悩んでる方は是非試してください。
まとめ
「利回り30%」の
「高利回り」を実現するには、
「やれる事は自分でする」
これで大分コストは下げれます。
ただ..
「時間がかかる..」
と言う事です。
私は、今は不動産屋さんに
全て依頼してます。
ですが、
最初の物件は、
自分でリフォームする事で
リフォームの依頼がスピーディーになります。
そして
「早く入居させて、早く家賃を得る」
と言う事を実現してくれます。
私の実践記を交えて書きました。
下のフォームから
私への質問が可能です。
丁寧に読ませて頂き、
回答は必ずさせて頂きます。
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