不動産の「利回り」は高いほうがいい?その理由とは




みわです。

今回は

不動産投資に必ず出てくる

「利回り」

について書きたいと思います。

私のブログでは
不動産の運営をこれから始める

「初心者」

の方に向けて書いてます。

すでに実績があり
やり始めている方は

飛ばして頂いて大丈夫です。


「利回り」とは

物件価格に対して
投資金額を1年間に回収できる

「割合」

を指しています。

利回りには、

2種類

1-1「表面利回り」とは

 

「表面利回り」は、

(例)

物件価格・1,000万円
家賃収入・年98万円(月9万円)

でしたら

家賃収入98÷物件価格1,000×100

=表面利回り9.8%

1年間で98万円回収できる
ということになります。

1-2「実質利回り」とは

「表面利回り」

・物件取得費(仲介手数料、登録免許税など)

・経費(不動産屋さんの管理手数料、水道光熱費、固定資産税)

が加わります。

(例)

物件価格・1,000万円+取得費100万円
家賃収入・年98万円(月9万円)ー経費15万円

(家賃収入98ー経費15)÷物件価格1,100×100

=実質利回り約7.5%

1年間で83万円回収できる
ということになります。

「利回り」の基準って

私の所見ですが、

建物が

「新しい=利回りが低い」

「古い=利回りが高い」

この傾向にあります。

新築・表面利回り6%〜8%

中古・表面利回り8%〜∞

「利回り」が高いメリットとは

私が持っている物件の
平均利回りは

「23%」

この利回りだと

「高利回り」

に入ります。

私が推奨しているのは

「高利回り」です。

それはなぜか?

単純に稼げるからです。

あと

返済リスクが低いです。

実際にこういう物件
ネットでも普通に出ています。

「利回り」が高いデメリットとは

でも、うまい話はありません..

当然デメリットも存在します。

それは

「建物がすごく古い」

「ボロボロ」

この状態が大半です。

実際に私の物件を
見ると引きます(笑)

物件によっては
再生が不可能
というものもあります..

「傾き..」

「極度の雨漏り..」

これは、
直せたとしても
リフォーム代がかかります。

ネガティブな情報ですが、

私は、
今のところ
そういった物件には遭遇してません。

まとめ

古い建物の中でも

「上手く直せば再生できる」

「稼げる物件に生まれ変わる」

こういう物件が
けっこう普通に売りに出ています。

みなさんは

「きれいでお洒落なビルオーナー」

これが儲かって
理想だと思っていますが

それは大してお金が入ってきません。

美容室が

「お金をかけてお洒落な内装」

「好立地」

の場合、

だいたい1年も経たずに潰れます。

本当に不動産で儲かっている人に
共通していることは

「見た目の華やかさがない」

ということです。

夢がないですが、これが現実です。

建物が古い物件は
誰も買いません。

単純に面倒臭いからです。

そこに稼げるポイントが存在します。

あと建物が

新しくても
古くても

収益で入る

「お金」

これは同じです。

あくまで私の手法なので

「他の手法でやりたい」

という方は
そちらでいいと思います。

選択は自由です。

 

私への質問、感想を
お待ちしております。




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