空室地獄になる3つの理由とは..

みわです、

今回は、

私が実際に..

「1年間の空室地獄..」

これの失敗の事例と、

そうならない為の..

「失敗の回避方法..」

これをシェアします。

物件の情報

この物件は、

ネットで見つけた
売れ残りの物件でした。

【物件データ】

価格：400万円（リフォーム込み）

タイプ：戸建

築年数：約50年（途中で増築）

間取り：4DK、2K（賃貸中）

駐車場：なし

家賃収入：8万4000円

利回り：25.2%

戸建にオマケの部屋2Kが、
付いてくる変わった物件。

2Kの入居者に関しては、

「5年の滞納..」

「部屋には住んでない」

という特殊ケースです。

売主は、
滞納分は放棄する..

という事だったので、

私は入居者に
継続して住ませる
条件として、

「家賃をチャラにする
代わりに保証会社加入」

「もし出来なければ
即刻退却して下さい」

この対案をしました。

何とか審査も通り..
居住OKが出しました。

物件の所在地は、

国道から8分ほど歩いた
坂の上にあります。

物件の前は、

「車が通れない狭い道..」

これが、

売れ残りの大きな要因でした。

購入

まず、
購入前に

・入居需要

・リフォーム費用

これらを
把握する必要があります。

これが後に悲劇を産みます..

2-1入居需要

私は最寄りの
不動産屋さんにだけ
ヒヤリングをしました。

担当者の人が、

「大丈夫ですよ」

この回答で
私は購入を即決しました。

2-2リフォーム費用

物件の中を見せてもらい、

「リフォーム費用の算出」

これも行いました。

物件1号で知識がついて
いるので相場は把握しています。

でも、

「前回のセルフリフォーム
　で萎えた..」

という経験もあって、

今回は..

「全て業者に依頼」

この選択をしました。

なので、
セルフリフォームが
無い分、割高な為..

「キッチンの入れ替え」

「照明の取り付け」

これらを削る事で
100万円まで押さえました。

今回のリフォームは、

「壁紙張り替え」

「和室から洋室変更」

「使わない壁を塞ぐ」

「家財撤去」

「ハウスクリーニング」

この内容でお願いしました。

2-3購入

交渉に関しては、

「リフォーム代の
　金額をそのまま値引き」

という形でOKが出ました。

金額：400万円

これを借入で購入しました。

入居者募集

最寄り駅の不動産屋さん
4,5件ほど周ってお願いをしました。

業者さんの反応も、

「広いので決まります」

「戸建は少ないので
　入りますよ」

こんな感じで
まずまずという感じでした。

募集のお願いをして、

待つ事..

1年経過..

・・・

「入居者が付かない..」

これで焦った私は、
条件を変更をして

家賃：6万円→5万2000円

敷金：2ヶ月→1ヶ月

値段を下げました。

この条件に変えて、

2ヶ月後..

ようやく入居者が
決まりました。

その入居者は、

近くに住んでたアパートが
再開発の為、

立ち退きになり、
不動産屋に紹介されて決めた
若い中国人夫婦です。

空室の原因

4-1坂の上

元々..
高台に住んでいた人は、

坂道に慣れているので
気にしない傾向にあります。

ただ..

平坦地に住んでた人は、

「登り下りの負担」

これがマイナス要因になりました。

4-2近隣の駐車場が無い

戸建であると、
玄関の横に駐車場
これが普通ですが、

この物件は..

「駐車場なし」

「月極めは、
　歩いて5分の場所」

これら足かせとなりました。

実は..

何組か案内をして
貰いましたが、

「駐車場が遠い」

この理由で
ほとんどの人が敬遠..

買い物で荷物がある場合、
家の横に車を止めて
運べないとキツイ..

全く入居者の目線で
考えていませんでした..

まとめ

今回の、

「1年間の空室地獄..」

大きな要因として、

・坂の上

・車が通れない

・駐車場が遠い

これが主な原因です。

ただ..

「戸建の広さ」

「独立性」

「需要の多さ」

これは、

間違いなく
アパートに比べて、

差別化は出来ます。

今回の物件の場合、
全く決まらない事は無いですが..

上記の要素を外す事で

早く入居付けが可能になります。

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丁寧に読ませて頂き、
回答は必ずさせて頂きます。