今回は、
「ボロボロの空室アパート」
これを入手して、
満室にした方法をシェアします。
・物件スペック
木造：築46年
戸数、間取り：2DKの6戸（4戸空き）
価格：1,380万円
入手した経緯
これは、いわゆる..
「非公開物件」
これになります。
紹介してくれた
不動産屋さんは、
1度売却を依頼したところです。
他の不動産屋さんで、
売却が決まったため
電話を掛けました。
「すみません〜」
「売却を依頼してた物件が売れました」
「売却した現金で、
不動産探してます」
「何かありますか？」
と言うと、
「最近出た物件ですが、
ネットには上げてません」
この概要を聞くと、
私が欲がる物件でした。
「築46年」
「木造」
「利便性バッチリ」
「土地値より安い」
これは、
買いだと思い..
情報を聞いたその日の夜に
ダッシュで現地に行きました。
物件調査
物件は、
自分が住んでいる、
北九州市内なので
ある程度の立地は、
把握しています。
調査したのは、
「3つのポイント」
1.不動産屋にヒヤリング
2.利回り計算
3.現地調査
これだけです。
1不動産屋にヒヤリング
エリアは、
同じ市内なので
電話のみで聞きました。
不動産屋さんに、
・物件の場所
・間取り(単身か、ファミリーか)
・入居が付くか？取れる家賃は？
これで、
感触が良かったので
収益の計算をします。
2利回り計算
基本は、
「欲しい利回」
これを基準に、
買う価格を決めます。
最初に..
取れる家賃を把握しないといけません。
想定家賃は、
「ネガティブ価格」
要は、
低い家賃で計算します。
最初は..
お金欲しさから
高い家賃で
計算してましたが、
入居が付かなくて..
想定外の家賃まで下げた
経験があります。
この痛手を負った事もあるので、
低い家賃で見るのが安全です。
今回は、
「生活保護受給者」
これがメインなので、
北九州の住宅扶助額が
3万円です。
「月の家賃」
1戸＝3万円
3万円×6戸＝18万円
「利回り」
18万円×12ヶ月=年間家賃216万円
216万円÷利回り20%=1,080万円
3現地調査
不動産屋さんと、
物件で落ち合いました。
ボロい物件は、
色々見てきたので
「どのくらいまでが
そのまま使えるか？」
これが大体わかるので、
床の下地、壁の状態
これが良好でしたので、
全体を表面的に変えるだけにします。
買付価格の決め方
取れる家賃が決まれば、
利回り20%の逆算で
価格を決めます。
年間家賃216万円÷利回り20%
=1,080万円
リフォーム代を加味して、
「1,000万円」
これで買付けを出しました。
売却した現金があった為、
すぐに買付けOKが出ました。
リフォーム
施工した内容
・CF（クッションフロア）
・襖紙の交換
・畳の表替え
・ハウスクリーニング
・鉄骨階段の塗装
これだけ行いました。
ターゲットは、
生活保護受給者なので
最低限のリフォームで十分です。
「費用」
1戸17.5万円×4戸=70万円
鉄骨階段の塗装10万円
計・・・・・・80万円
入居募集
売却の仲介会社が、
「生活保護受給者」
これの募集も、
積極的に行ってます。
そのまま、
入居募集、管理もお願いしました。
ポイントは、
不動産屋さんと、
役所の市民生活課が
繋がりがあるか？
これが早く埋める要素になります。
実は..
役所から生活保護受給者を
不動産屋さんに斡旋は、
おおっぴらには出来ません。
でも..
実際は頻繁にやってます。
これは、
不動産屋さんに聞くと
すぐに分かります。
満室に出来た理由
募集開始から、
「半年で満室」
これになりました。
今回の埋まったポイントは、
「3万円で部屋が、
46m2の広さ」
「スーパーも徒歩5分の立地」
これが有ると感じました。
3万円の狭い賃貸はありますが、
広い部屋は中々空いてません。
この物件が有れば、
狙い目です。
まとめ
今回の良かった点は、
「非公開物件」
「土地値以下」
「高立地」
「生活保護受給者メインの
賃貸の募集業者」
これが、
満室に繋がりました。
「良い物件が無い..」
こう思ってる人は、
「数=結果」
これを頭に入れると、
必ず買えます。
諦めずに、
不動産屋に
「物件が欲しい」
という情報を、
あなたが動いて
広めて行きましょう！
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私への質問が可能です。
丁寧に読ませて頂き、
回答は必ずさせて頂きます。
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